LEKKASJE: Baderommet var tolv år gammelt, men solgt med positive opplysninger og gitt tilstandsgrad 1. Utbedringskostnadene ble kalkulert til 283.820 kroner, men Protector Forsikring mente skaden ikke var vesentlig nok. FOTO: Privat

Par vant frem i Høyesterett: – En seier for alle boligkjøpere

Nå skal bli enklere å få prisavslag dersom du finner en feil ved boligen, sier advokat.
Se boliger 170
Se Visninger 3

Dersom du har oppdaget en feil ved boligen du har kjøpt, har eierskifteforsikringsselskapene til nå brukt prosentberegninger for å avgjøre om feilen er vesentlig nok til at du kan få erstatning.

I en fersk dom tar Høyesterett avstand fra disse satsene.

– Mangelsvurderingen beror på en helhetsvurdering. Hvordan du velger å regne på kalkulatoren skal i hvert fall ikke avgjøre om det foreligger et vesentlig avvik eller ikke, sier advokat Johan G. Bernander i Help-advokatene.

Par vant frem i Høyesterett

Bakgrunnen er et boligkjøp i Stavanger i 2012 der Bernander bisto et par som etter kort tid oppdaget fuktskader i den tolv år gamle boligen de nettopp hadde kjøpt.

Utbedringskostnadene ble kalkulert til 283.820 kroner.

 

Dette er fradrag for standardheving
Dersom det foreligger en mangel ved eiendommen og det er grunnlag for prisavslag, vil det ofte gjøres et fradrag for standardheving. Du kan ikke forvente å få et helt nytt bad når du kjøpte noe som er eldre. Hensynet bak et standardhevingsfradrag er at det ikke skal oppstå en ubalanse til kjøpers fordel. Dersom det gjøres en utbedring av eiendommen som setter den i bedre stand enn kjøper hadde krav på etter avtalen, skal det som hovedregel gjøres et fradrag i prisavslaget. Det kan for eksempel dreie seg om et laminatgulv i stuen som skiftes ut med parkett. Den merverdien dette tilfører eiendommen skal det gjøres et fradrag for. Kilde: Help Forsikring

Problemet oppsto da kjøperne ville ha prisavslag.

Utbedringskostnadene utgjorde cirka 5,5 prosent av kjøpesummen, og skaden var derfor «stor nok» til å kreve erstatning. Protector Forsikring – som representerte selger – mente derimot at selve utbedringskostnaden ikke kunne brukes for å avgjøre hvor vesentlig skaden var, og at det i stedet måtte gjøres fradrag for standardheving.

BETYDNING FOR BOLIGKJØPERE: I en fersk dom tar Høyesterett avstand fra eierskifteforsikringsselskapenes prosentberegninger for å avgjøre vesentlighetsvurderingen.
Åserud, Lise / NTB scanpix

Dermed ble prosentsatsen så lav at det ikke forelå en kjøpsrettslig mangel.

– Det har vi hele tiden hevdet er feil juss, og det er her vi har fått støtte fra Høyesterett, sier Bernander.

KJØPERNES ADVOKAT: – Vesentlighetsvurderingen må avgjøres på bakgrunn av hva du som kjøper kunne forvente, sier Johan G. Bernander hos Help-advokatene. Odd-Steinar Tøllefsen

 

Komplisert sak

Stavanger-paret har vunnet via Finansklagenemnda, samt i både tingretten og lagmannsretten – før Protector forsikring anket til Høyesterett.

Tidligere har enkelte hevdet at utbedringskostnadene må utgjøre nærmere fem-seks prosent av kjøpesummen før det foreligger en mangel.

– De som har hevdet at utbedringskostnadene må utgjøre fem-seks prosent av kjøpesummen har ikke lagt til grunn riktig lovforståelse, sier Høyesterett i denne dommen. Det avgjørende er helhetsvurderingen, altså hva du kjøpte og hva du skal kunne forvente. Disse prosentene skal heldigvis ikke være avgjørende, sier Bernander og legger til:

– Med denne dommen står boligkjøperen i Norge mye sterkere. Det er nå vanskeligere for eierskifteforsikringsselskapene å avslå boligkjøpernes krav.

– Et stridstema over flere år

Espen Solum i Huseiernes Landsforbund sier dommen er en seier for boligkjøperne.

– En del av dem som har fått sakene sine avvist, kommer nok til å gå en ny runde nå. Jeg vil tippe eierforsikringsselskapene får en travel sensommer.

Les også: Kjøpte hus for 24 millioner kroner – får 1.830.000 kroner for skader

Senioradvokat i Protector Forsikring, Thomas Myran, skriver følgende i en e-post:

– Det vi ønsket med denne saken var å få en tydeliggjøring fra Høyesterett på grensen for selgers og kjøpers ansvar i disse saken. Vi ønsket klarere praksis på hvordan vesentlighetsvilkåret skulle anvendes, dette har vært stridstema over flere år. Det fikk vi dessverre ikke.

Myran skriver videre at de «ikke er enige i at det vil føre til så drastiske endringer som flere legger til grunn», og at de fortsatt mener de fem-seks prosentene skal være med som ett av flere momenter i en helhetsvurdering.

Dette skriver Høyesterett i dommen

«Prosedyrene for Høyesterett kunne gi inntrykk av at det etter dommen har festnet seg en praksis hvor vesentlighetskravet i de fleste saker alene avgjøres ut fra om utbedringskostnadene tilsvarer fem til seks prosent. Det fremgår imidlertid av dommen at dette ikke er en riktig forståelse av § 3-9. Det skal foretas en samlet helhetsvurdering.»

Flere skadesaker: