Gard Erik Garlie
Gard Erik Garlie jobber som advokat i Advokatfirma Wigemyr & Co. DA, som er et av Sørlandets største advokatfirmaer. Han arbeider i hovedsak med eiendomsjuss og vil ta for seg praktiske og nyttige temaer innenfor dette felt

Hva gjør du hvis du har kjøpt katta i sekken?

Om du ikke akkurat har kjøpt katta i sekken, så kan det være at du har funnet feil ved den nye drømmeboligen som du ikke har tenkt å finne deg i.
Se boliger 170
Se Visninger 3

I eiendomsjusen kaller man gjerne en feil for en «mangel». Helt kort kan en mangel foreligge dersom boligen ikke er i samsvar med kjøpekontrakten, eller de opplysninger du har fått fra selger, eller dersom den ikke er i samsvar med visse generelle lovkrav.

Hvis du mener det foreligger en mangel ved boligen er det viktig å gi beskjed (reklamere) til selger så fort som mulig. Det holder å si ifra muntlig, men det er sterkt å anbefale at reklamasjonen gjøres skriftlig for å sikre bevis.

Foto: Terje Pedersen / NTB scanpix
Foto: Terje Pedersen / NTB scanpix

Reklamasjonsfristen består av to deler: Du må for det første sørge for å reklamere «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og for det andre må reklamasjonen være framsatt innen fem år etter at du overtok bruken av boligen.

Hva som er «rimelig tid» vil kunne variere fra sak til sak, men det finnes eksempler i praksis på at det har vært for seint å reklamere etter tre måneder. Man bør derfor alltid sørge for å få gitt beskjed så fort som mulig da to–tre måneder kan være for seint. Man bør for eksempel ikke vente med å reklamere til man har fått sjekket saken med en takstmann,eller bygningskyndig. Har man først reklamert for seint, er reglene så «harde» at kravet du egentlig hadde, er gått tapt.

Beskrive mangelen

Det er uansett ikke strenge krav til selve reklamasjonen. I første omgang holder det å si ifra om at du gjør gjeldende en mangel eller et avtalebrudd og beskrive mangelen/avtalebruddet. Hvis du er usikker på om det faktisk foreligger en mangel så vil det være tilstrekkelig å beskrive «symptomene» på mangelen. Det er heller ikke nødvendig i første omgang å si hva du krever som følge av mangelen.

Les også:Dette kan du bygge uten å søke

 Foto: Terje Pedersen / NTB scanpix

Foto: Terje Pedersen / NTB scanpix

Dersom du krever retting av mangelen, eller heving av kjøpet, så er det imidlertid nødvendig å følge opp med en såkalt spesifisert reklamasjon hvor det framgår at du nettopp krever retting eller heving.

Husk også den absolutte reklamasjonsfristen på fem år. Kommer reklamasjonen en dag over fem år så er kravet som hovedregel tapt.

Som om det ikke skulle være nok å passe på å reklamere i tide så gjelder det også foreldelsesregler for det krav du måtte ha. Foreldelsesreglene gjelder ved siden av reklamasjonsreglene.

Foreldes etter tre år

Et krav mot selger foreldes som hovedregel tre år etter overtakelse av boligen, eventuelt ett år etter at du fikk kunnskap om mangelen (typisk ved skjulte mangler), dersom dette tidspunkt inntrer etter treårsfristen er utløpt. Dersom selger ikke på noe vis erkjenner kravet så må foreldelse som hovedregel avbrytes ved ta ut stevning eller forliksklage.

Reklamasjons- og foreldelsesreglene kan være «lumske» og skulle du være i tvil om hvordan du skal forholde deg til reglene så kan det være lurt å snakke med en advokat. Bare ikke vent til det er for seint … I de fleste innboforsikringer finnes det en rettshjelpsdekning som dekker advokatkostnader der det er oppstått en tvist med selger i anledning boligkjøpet.

Les også: Lei av naboens trær? Sjekk disse reglene